NEWSLETTER 02-2020: ÜBERGANG VON BESTANDVERHÄLTNISSEN BEI VERMIETUNG DURCH FRUCHTGENUSSBERECHTIGTE
Die lebzeitige Übergabe von Liegenschaften oder Eigentumswohnungen von Eltern an deren Kinder unter gleichzeitigem Vorbehalt eines Wohnungs- oder Fruchtgenussrechtes ist eine seit Jahrzehnten gelebte familiäre Praxis.
Wird die Liegenschaft oder Eigentumswohnung dabei vom Fruchtgenussberechtigten an einen Dritten vermietet, stellt sich insbesondere nach dem Ableben des Fruchtgenussberechtigten für alle Beteiligten die wesentliche Frage, ob das bestehende Mietverhältnis automatisch vom Fruchtgenussberechtigten auf den Eigentümer der Liegenschaft oder Eigentumswohnung übergeht, oder durch das Ableben des Fruchtgenussberechtigten aufgelöst wird.
Dass es in diesem Zusammenhang von erheblicher rechtlicher Bedeutung ist, ob der Mietvertrag mit dem Fruchtnießer der ganzen Liegenschaft oder mit dem Fruchtnießer bloß eines einzelnen Wohnungseigentumsobjektes geschlossen wurde, zeigt die vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung diesbezüglich vorgenommene Unterscheidung zwischen Haupt- und Untermietverträgen.
Die Frage, ob einem Bestandverhältnis ein Haupt- oder Untermietvertrag zugrunde liegt, ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von erheblicher Bedeutung, weil viele der im Mietrechtsgesetz (MRG) vorgesehenen Pflichten des jeweiligen Vermieters bzw. Rechte des jeweiligen Mieters, wie etwa der ex-lege Eintritt eines neuen Eigentümers in ein bereits bestehendes Bestandverhältnis bei Tod des ursprünglichen Bestandgebers, nur bei Hauptmietverträgen zur Anwendung gelangen.
Der aktuelle Newsletter verschafft Ihnen einen Überblick über die aus dieser Unterscheidung resultierenden Rechtsfolgen.